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Assurance incendie : pour le propriétaire ou pour le locataire ?

A la suite d’un sinistre tel qu’un incendie ou une explosion, l’occupant des lieux est toujours présumé responsable. Une bonne raison pour le locataire de s’assurer amplement sa responsabilité locative. Revenons sur les règles de base en la matière.

L’assurance incendie en Belgique

En Belgique, tant le locataire que le bailleur sont obligés de souscrire une assurance incendie. Une exception toutefois : la Région Bruxelloise.

A Bruxelles, contrairement à la Flandre et la Wallonie, les locataires ne sont pas (encore) obligés de contracter une assurance incendie. Bien sûr, cela n’empêche pas les propriétaires d’inclure par eux-même cette obligation au bail. C’est d’ailleurs une clause habituelle des baux de location. Il en va de l’intérêt du bailleur tant que du locataire. Explications.

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L’assurance du locataire en cas de sinistre : une question de survie

Que ce soit en cas d’incendie, de dégâts des eaux ou d’explosion, le locataire est toujours réputé responsable. C’est à dire que la loi prévoit que le recours des tiers s’effectue toujours par défaut envers l’occupant du bien sinistré. De ce fait, il peut être financièrement vital pour le locataire d’assurer sa RL, ou Responsabilité Locative. La Responsabilité Locative « sauve » le locataire : elle prend à sa charge l’ensemble des dommages liés directement ou indirectement au sinistre.

En plus de sa responsabilité locative, le locataire peut assurer la valeur de ses meubles et objets (son contenu dans le jargon). Nous recommandons d’ailleurs cette garantie.

C’est à dire qu’en cas de sinistre, non seulement le locataire n’assume en rien les dommages aux bâtiments et aux tiers éventuels, mais il est indemnisé par sa compagnie d’assurance pour la perte de tout son contenu sinistré (à la suite de l’expertise des dommages pour laquelle Expertises EAB est toujours à votre service).

Abandon de recours : une fausse bonne idée

Votre bailleur propose d’ajouter un abandon de recours dans votre bail ? Vigilance : il faut lire entre les lignes.

Qu’est-ce qu’un abandon de recours ? Il s’agit d’une surprime que paie le propriétaire bailleur afin d’empêcher sa compagnie d’assurance d’effectuer son recours sur le locataire en cas de sinistre.

Pourquoi Expertises EAB déconseille l’abandon de recours

En cas de dommages matériels, corporels, ou pertes d’exploitation à des tiers (des voisins par exemple), l’abandon de recours en question n’empêche pas lesdits tiers d’effectuer un recours envers le locataire. Seul le recours du propriétaire est empêché (et par extension de sa compagnie d’assurance).

La garantie d’être indemnisé pour le propriétaire non occupant (le bailleur)

Dans la mesure où le locataire s’engage à assurer ses risques locatifs, pourquoi le bailleur devrait-il s’inquiéter d’assurer son bâtiment contre l’incendie ? Cela peut paraitre abscons, mais il n’en est rien.

Lorsque le locataire n’est pas responsable, et qu’il parvient à le prouver, sa compagnie d’assurance n’a pas à assumer les dommages du bâtiment et des tiers en recours. Par exemple, si un incendie se déclare suite à un problème d’ordre électrique comme un transformateur qui chauffe dans un faux-plafond, à cause d’une chaudière défectueuse, ou encore le four défaillant d’une cuisine équipée, la faute est imputée au bâtiment et non à l’occupant des lieux. Pour autant qu’il puisse prouver que l’origine du sinistre est indépendante de son fait ou du fait des objets sous sa garde, la responsabilité du locataire n’est alors pas en question, et le recours s’effectue alors en sens inverse : de l’occupant vers le propriétaire. Voilà la première raison pour le propriétaire d’assurer son bâtiment.

Une deuxième excellente raison de s’assurer en tant que bailleur est qu’il est concrètement impossible d’obliger un locataire à contracter et payer régulièrement ses primes d’assurance. Dans notre pratique quotidienne, nous constatons fréquemment des cas malheureux où des locataires ont tout simplement résilié leur contrat d’assurance incendie. Et que se passe-t-il en cas de sinistre ? Le propriétaire non assuré poursuit son locataire à travers une procédure judiciaire très bancale : le locataire aura-t-il jamais les moyens d’assumer les dommages au bâtiment ?

Pour palier ce cas de figure dramatique, le bailleur dispose d’une seule option : s’assurer.

Une troisième raison d’assurer son bâtiment par soi-même est que le recours s’effectue toujours en valeur réelle envers un responsable. Qu’est-ce que la valeur réelle ? Il s’agit de la valeur à neuf dont est déduite la vétusté. Or une compagnie d’assurance, en Belgique, assure toujours la valeur de reconstruction à neuf d’un immeuble (pour autant que la vétusté ne dépasse pas 30%).

Que faire en cas d’incendie ?

En cas d’incendie, il est bon de se rappeler quelques réflexes simples pour éviter la catastrophe. Voici un condensé :

  • sortez du bâtiment avec toutes le personnes présentes
  • avertissez les voisins
  • fermez toutes les portes
  • ne jamais ouvrir une porte chaude
  • gardez votre calme
  • en cas de brulure, utilisez d’abord de l’eau
  • appelez les pompiers au 112 dès que vous êtes en sécurité
  • déclarez votre sinistre à votre courtier d’assurance
  • appelez-nous pour l’expertise des dommages
assurance incendie et contre expert

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Expertises EAB est un bureau spécialisé qui prend la défense des assurés sinistrés face aux compagnies d’assurance en Belgique.

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